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【不動産投資歴3年サラリーマン】自らの実例(都内新築ワンルームマンション)をもとに月々の収支大公開!【将来の資産形成】

学長ちょげちょげ
学長ちょげちょげ
投資大学学長のちょげちょげです。

日々色々な投資に手を出している私ですが、今回の記事ではその中の一つである「不動産投資」についてメリットやデメリットを投資初心者の方にもわかりやすく解説をしていきます。

学長ちょげちょげ
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老後資金への不安を感じ3年程前から不動産投資を始めた私ちょげちょげ。恥ずかしながら始める前は何の知識もありませんでした・・・むしろ普通のサラリーマンである自分にとって“不動産投資は庶民には全く関係のないものでお金持ちが趣味でやるもの”と勝手に決めつけていました(汗)

実際に不動産投資を始めた上で改めて思ったことは、

  • 「投資だからと決して怖がるものではなく、将来の資産形成に大きく役立ってくれる」
  • 「始めるにあたり正しい知識をつけておく事が本当に大切」
  • 「サラリーマンという立場を最も活かせる最強の投資手法である」

ということです!

それでは私ちょげちょげが始める当時知っておけばもっと役に立ったなと感じたことや、実際に私が現在所有している不動産物件及び月々の支出等含めて不動産投資について初心者の方にもわかりやすく解説をしていきます。

なぜ不動産投資がサラリーマンの将来の資産形成に役立つ?

今までもそうでしたが、現在の日本国では深刻な老後資金の不足が若者まで含め以前にも増して話題になっています。

学長ちょげちょげ
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厚生労働省の「令和元年度厚生年金保険・国民年金事業の概況」によれば、国民年金の支給額であれば平均月¥56,049。厚生年金であっても平均月¥146,162と、とてもじゃないですが1ヶ月生活するイメージが湧きません・・・現状の日本では老後の資金は自分で積極的に準備をしておくことが求められるのです。

例えば老後の資金の準備方法としては、株やFX等がよく挙げられますが、日々の値動きの確認に手間がかかり一喜一憂したり、どうしても時間の浪費をしなくてはならず、日々忙しいサラリーマンに必ずしも向いているとは言えません。

しかしながら、不動産投資は購入さえしてしまえば、管理のお任せが可能(=時間の浪費が起きにくい)及び手間もかかりにくい投資方法と言えるため、株やFXよりも比較的続けやすいのです。

即ち、時間に追われているサラリーマンの方にオススメな将来の資産形成の方法であるのです。

学長ちょげちょげ
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ちなみに私は実際に株式投資もFX投資行っていますが、投資について頭を悩ませる時間という意味では不動産投資が圧倒的に少なく済んでいます!

不動産投資は少額の初期投資で可能!

株式投資やFX等と違い、不動産投資は銀行から融資を受けて始めることの出来る投資になります。

学長ちょげちょげ
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たとえ現在の自己資金が僅かだとしても、銀行からの多額の融資を受けた上で投資を始めることが出来るということは動産投資の魅力の一つです!(※もちろんある程度の条件は必要です)

※不動産投資ローンは、25歳以上(勤続3年目)からローン審査の土台に乗りやすいと言われています。最低年収500万円程及び借入金額の1〜2割程の自己資金があれば、審査に通りやすいと言われているので、若い人でも条件さえクリアしていればすぐに不動産投資を始めることが可能です。

学長ちょげちょげ
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後述しますが、私ちょげちょげはローン審査通過後、初期費用90万円で不動産投資をスタートすることが出来ました!

そもそも不動産投資の収入の仕組みって?

不動産投資を始めることによって得ることの出来る収入は、「インカムゲイン」「キャピタルゲイン」の大きく2つに分けることが出来ます。

インカムゲイン

インカムゲインは、保有している財産を保持したまま得ることが出来る収益のことを指します。

学長ちょげちょげ
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株式で言うところの、配当や優待などの利益で収益をあげることです!

不動産投資の世界でのインカムゲインは、自らが大家となり、物件を保持し、第三者に貸し出すことで得ることの出来る家賃収入のことを指します。

学長ちょげちょげ
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ちなみにこの「家賃収入」を「購入物件価格」で割ったものを「利回り」と呼んでいます。
不動産投資を行なっていく上でこの利回りはとても重要な数値になるので必ず気にするようにしましょう!
  • 年間家賃収入÷物件購入価格=利回り(※想定利回り)

※不動産会社の広告などでは諸経費が含まれていないことも多く、上記で計算した利回り(=想定利回り)よりも下回ってしまうことになります。諸経費込みで計算したものが実質利回りとなるので注意が必要です。

  • (年間家賃収入ー諸経費)÷物件購入価格=実質利回り

キャピタルゲイン

キャピタルゲインは、資産を売却することにより得ることの出来る利益のことを指します。

学長ちょげちょげ
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不動産投資でのキャピタルゲインは基本的には、不動産を購入時の価格よりも高く売却出来た際の利益のことになります!

例えば、不動産で東京に6,000万円で購入したマンションがあるとします。

10年後、地価の上昇等により7,000万円で売却できれば、1,000万円の差益が出ます。

学長ちょげちょげ
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この1,000万円が「キャピタルゲイン」となります!わーい!

また、例えば逆に、6,000万円で購入したマンションが、震災等の影響で5,500万円での売却となってしまったときは、500万円の「キャピタルロス」といい損失となってしまいます。

学長ちょげちょげ
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ああぁ・・・そんな物件はもちろん選びたくないですよね。。不動産投資ではいかに価値の落ちない物件を選択するかが非常に大切です!

ちなみに、もし購入した物件価格が下がってしまったとしても、当然ですが売却時にはローンの残債も減っています。よって必ずしも物件価格が上がらなければキャピタルゲインを取れないわけではありません。

ex.600万円下げた売却価格になってしまっても売却時に1,200万円返済をしていれば600万円のキャピタルゲイン発生(諸費用は除く)

学長ちょげちょげ
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目安となる損益分岐点は10年ぐらいと言われているので、10年ぐらいの運用が出来そうであれば利益の確保も濃厚となってくるのではないのでしょうか?

不動産投資を10年行うということは言葉だけ聞くととても大変そうに感じますが、実際の月々の支出等がわかると意外とそこまで負担にならないことがわかりましたよ!イメージしやすいように下記で私ちょげちょげの実際の所有物件をもとに解説をしていきます。

投資歴3年。サラリーマン不動産投資家の実例を紹介!

学長ちょげちょげ
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不動産投資を始めようと考えてから色々な不動産投資会社を見たのですが、私ちょげちょげは都内で需要が落ちなさそうな新築物件を特に力を入れて扱っていると感じた、渋谷の「VISION(ヴィジョン)」という会社でお願いすることにしましたよ!

上述したように不動産投資を行う上では、毎月入ってくるインカムゲインももちろん大事ですが、良きタイミングで売却することで得ることの出来るキャピタルゲインも重要です。そのためにはいかに年数が経っても価値が落ちない(むしろ価値が上がる)ような物件に出会えるか(=価値の高い物件を多く扱い、売却実績もある不動産会社を選ぶことが出来るか)がポイントです。

学長ちょげちょげ
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親会社であるアンヴィションDXホールディングスが、東証マザーズへの上場も果たしている不動産管理会社であるという点も安心材料の一つでした!

立地良好!大井町駅から徒歩9分のデザイナーズ新築マンション

私ちょげちょげは、不動産投資の中でも比較的始めやすい所謂「区分マンション投資」から始めることにしました。

学長ちょげちょげ
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区分マンション投資は、マンションのある1室から所有することが出来ます!管理等もお任せすることが可能です!

※区分マンション投資についてはこちらの記事でも詳しく解説をしています→→→【区分マンション投資】メリット・デメリットを投資家が徹底解説!

1室の所有なので、空室が出た場合は家賃が入らずに月々の運用費が丸々リスクとなり得るのですが、今回契約した「VISION(ヴィジョン)」では通常は手間のかかる入居者募集をお任せ出来たり、空室時の家賃保証がある「※サブリース契約」というものが選択出来たので決め手の一つとなりました!(※毎月家賃の10%が手数料としてかかる)

物件の購入後、家主様となられたお客様は不動産会社に入居者募集を依頼するのが通例です。弊社で購入の家主様については、入居者募集はもちろん、空き室時の家賃保証、諸手続の代行などをトータルで行う「サブリース契約」をご用意してますので、出来るだけリスクを回避しながら家賃収入の安定確保が可能です。

株式会社VISIONホームページより出典

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多少の運営費が増えてもリスクを減らしたいと考えていた私にはピッタリな制度でした!

当時発売していた色々な物件の中から、1R・1K・1LDK物件からなる大井町駅徒歩9分の新築デザイナーズマンションを選択。

私ちょげちょげが学生時代に大好きだった押切もえプロデュース物件で、最近流行りの一通りの設備は整っているとてもお洒落なマンションでした!

学長ちょげちょげ
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自分が住みたいぐらいでしたよ!

こちらの物件は手付金の10万円を含めて3,070万円の物件でした!

借り入れはオリックス銀行にて。サラリーマンは審査に強い!

借り入れ金融機関はオリックス銀行にしましたよ!審査を待つ間はちょっとドキドキしましたが、無事に35年ローンで金利は1.6%で借りることが出来ました!

学長ちょげちょげ
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こういう時にある程度の規模の会社でサラリーマンを頑張ってきて良かったとつくづく感じます!社会的信用って大事なんですね・・・

知人の個人事業主の方はなかなか審査に通してもらえなかったそうですからね。(自分より資産を持っていてもです・・・)それぐらいこのような不動産投資のローン審査においては、サラリーマンの信用は高いということです。

学生時代頑張って就活をしたかいがあり、いよいよこのサラリーマンという立場を活かすことが出来たと感じた瞬間でした(涙)

ちなみに毎月のローン返済額は¥95,199となります。

初期費用は?

ローン審査通過後はスムーズに物件購入へと進みます。今回紹介した物件では初期費用が手付金10万円と諸費用80万円程を合わせた約90万円でした!諸費用約80万円の内訳は下記の通りになります。

  • 登記費用
  • 表示登記費用
  • 金融機関手数料
  • 火災保険料
  • 修繕積立金
  • 管理準備金
  • ローン事務手数料
  • 管理費日割り精算額
  • 修繕積立金日割り精算額
学長ちょげちょげ
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この初期費用がもっと安くなる方法を当記事最下部に記載しています!

税金は?

また、不動産取得にあたりその後下記の税金が発生することを知っておきましょう。

  • 不動産取得税→不動産の価格(時価×0.5~0.6程度)×0.03(不動産取得時期や都道府県により数値は異なる)
  • 固定資産・都市計画税→評価額の1.4%前後。毎年4~6月頃に自治体から通知が来る

※今回テーマにしているような新築で床面積が50㎡(戸建以外の貸家住宅は40㎡)以上240㎡以下の住宅を購入した場合、固定資産税評価額から1,200万円の控除を受ける事ができます。

学長ちょげちょげ
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この控除が後々なかなか大きいのです!わーい!!

また、不動産取得税の不動産価格の計算方法(時価×0.5〜0.6程度)からもわかるように、相続税対策としても有効と言われているのが不動産投資なのです。

ex.5,000万円の預金に対しての相続税は丸々課税対象となってしまうが、5.000万円の不動産にしておけば上記計算式のように課税対象額を引き下げることが出来る

月々の収支は?

以上のことから月々の収支は下記のようになりました!

  • 家賃収入 +    ¥106,000
  • ローン返済額 –    ¥95,199
  • 管理費・修繕積立 –    ¥9,000
  • サブリース契約手数料(家賃の10%) –    ¥10,600

¥106,000-¥95,199-¥9,000-¥10,600=月々の支出¥8,799

つまり、月々の支出1万円程度で・・・

  • あまり物件価格が下がらない事が濃厚な、都内一等地の新築デザイナーズマンションを所有
  • 良きタイミングで売却が出来れば大きなキャピタルゲインを得る可能性を手に入れる
  • 老後資金の準備に役立つ資産形成となり得る
学長ちょげちょげ
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ということになります!月々1万円程度であれば、そもそも日々の生活費の無駄を見直したりするだけでも意外と捻出できるものだと思いませんか?
私ちょげちょげの場合は、以前保険マニアだったのですが、今後使わない可能性もある保険商品への出費を増やすより、月々1万円程度なら資産として形ある不動産投資に回す方が得策だと感じたので始めました!ちなみに今では保険への支出も徐々に解約等で最小限に見直しました!

実際に感じた不動産投資のデメリットは?

今回紹介したような新築マンションへの不動産投資を実際に始めてみることで感じたデメリットを紹介していきます。

売却時に譲渡所得税がかかること

もし購入した不動産を売却したくなり実際に売却まで行うことで、売却益に対して「譲渡所得税」というものが発生することになります。

  • 所有期間5年以下 税率39%(所得税30%・住民税9%)
  • 所有期間5年超 税率は20%(所得税15%・住民税5%)

ちなみに「所有期間」とは、その年の1月1日時点での所有期間になるので注意が必要です!

学長ちょげちょげ
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つまり、不動産投資をやると決めたら最低5年間は所持できるような経済力及びそう思える物件を選ぶことが大切です!

不動産は換金性が弱い

株やFXなどと違い、不動産は換金性という点で少し弱くなってしまいます。売却における手続き等の関係上、どんなに早く売却が進んだとしても2〜3ヶ月の期間が必要になる場合が多いです。

学長ちょげちょげ
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いざという時にすぐに売却が出来ないということになるので、不動産投資は自らの資産運用にしっかりとした計画性を持つことが大事です!

新築マンション投資では基本的に月々の収支がマイナス

先述したように価値が落ちないことでオススメしたい都内一等地の新築マンションへの投資ですが、始めた時の月々の収支は基本的にはマイナスになってしまいます。

学長ちょげちょげ
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不動産投資で月々の収支をどうしてもプラスにしたいという方は今回紹介したような新築物件よりも中古物件への投資の方がオススメになります。(良質な中古物件に出会えればいきなりプラス収支でスタートが可能)

つまり新築マンションへの不動産投資は、短期的に利益を出す投資として考えている方にはあまり向いていない投資方法と言えます。(後述)

地震や天災のリスク

不動産にはつきものですが、取得した物件が地震にあったり火事にあったりすれば当然地価の下落が考えられます。

学長ちょげちょげ
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正直こればかりは運ですからね・・・各種保険でカバーは出来るといえば出来ますが、カバー幅が大きい保険をかければかける程、当然運用資金が増えてしまうことになります。

※私の契約した「VISION」では、上述したサブリース契約により、10%の下落までは家賃保証でカバーが可能になっています。

ワンルームマンション投資について

今回の記事で紹介したようなワンルームマンション投資。世間では「ワンルーム投資は絶対にするな!」という風潮があるのも否定は出来ません。

実際にそのような論調の書籍もよく見かけます。

学長ちょげちょげ
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私ちょげちょげもそのように考えていました(汗)

しかし、投資に興味が出てから既に様々な投資をしている方とお話をしたり、色々な書籍に目を通すうちに、ワンルーム投資をするな!という考え方の根底には基本的に「キャピタルゲイン」を取りにくいという考えがあることが多いことに気が付きました。

確かにワンルーム不動産への投資は、期待できる利益(キャピタルゲイン)に対しての物件価格が高く、利回りが低いと言えるのは事実です。=不動産投資を通じて短期的に大きく利益を取りたいという方には向いていない投資手法

短期的に売却的を取れるような物件及びそのような物件を多く扱う会社に出会うことは、普通のサラリーマンではなかなか難しく、もし出会えても中古物件が多く運営費用を下げるために自ら管理の手間もかかる等、もし売却が上手く行かなかった時のリスクも大きくなってしまいます。

ところが、ワンルーム不動産への投資を、年金代わりのような老後に向けての資産形成手段の内の一つとして考えると、これほど低コストでスタートすることが出来て、物件選び(≒不動産会社選び)さえ間違わなければ、長期的にリスクを最小限に抑えながらコツコツと資産を増やすことが可能な、かなり有効な資産形成手段と言えます。

学長ちょげちょげ
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私自身、順調にローン返済も進み、物件価格も購入時より上昇している現在。リスクを抑えたい私はワンルーム投資を選択して結果的に良かったと思っています!

不動産投資を低コストで始めることが出来るのは先述したように社会的信用の高いサラリーマンの特権です!これを活かさない手は無いと思うのです!多少大袈裟かもしれませんが、私ちょげちょげは不動産投資をするためにサラリーマンになったのかもしれません・・・(笑)

まだまだ悪評の多い不動産会社。良い会社と出会うには?

ワンルーム不動産に限った話ではないのですが、不動産投資の会社は評判が悪いところがあるのは事実です。

学長ちょげちょげ
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私もよく目にします。「怪しい・詐欺物件を買わされた・強引な営業にあったetc…」

このような悪評って実際にそういう被害に遭ってしまった方がひろめてしまうんですよね・・・

学長ちょげちょげ
学長ちょげちょげ
私の知人でも決して良いとは言えない立地の新築ワンルーム物件を購入してしまってとても後悔している方がいます・・・

都内だけでもワンルーム物件を中心に扱う不動産会社が300社以上あると言われていますが、その中でも上場を果たしているデベロッパー企業は40社程度です。不動産物件を購入する際はそんな40社程の中でお付き合いをしていくことが出来れば、良い物件に出会えたり、アフタートラブルに巻き込まれない確率が高いと言えるでしょう。

まとめ

学長ちょげちょげ
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ここまでいかがでしたか?自分のような普通のサラリーマンでも実は不動産投資は可能だったのです!
  • 月々1万円程の出費なら厭わない
  • 不動産投資に興味があり、ローン審査に通る自信があるサラリーマンの方
  • 年金代わりとして資産形成をしてみたいと考えている

上記に当てはまるような方は検討してみる価値有りだと思いますよ!

学長ちょげちょげ
学長ちょげちょげ
私自身、投資を始めてから色々な投資をしている知人が増えました。中には投資で成功し、サラリーマンを既に辞めているような方もたくさんいます。そんな方が口をそろえて言うのが

「不動産投資はサラリーマンの内に絶対始めなきゃ人生損!」

というニュアンスの言葉。無事ローン審査に通り不動産投資家の仲間入りが出来た今、私も強くそのことを実感しています。

当記事をお読みいただき不動産投資に興味を持たれた方には今回紹介させていただいた渋谷の不動産会社「VISION」の私の担当さんを紹介することも可能ですよ!

学長ちょげちょげ
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当ブログの読者さん限定で、初期費用が手付金の10万円のみで不動産投資をスタートできる特別プランをご案内可能にしてくれるそうです!

ご質問等何でも構いませんのでお問い合わせページよりご連絡くださいませ。

※今回お世話になった渋谷の不動産投資会社「VISION」のホームページ→→→https://vision.tokyo/

投資大学学長 ちょげちょげ