「不動産投資」カテゴリーアーカイブ

不動産投資についての記事をまとめています。

【区分マンション投資】メリット・デメリットを投資家が徹底解説!

投資大学理事長のピロシキです。

※自己紹介はこちらから→→→はじめまして。投資大学理事長の「ピロシキ」です。

今回は、区分マンション投資について徹底解説していきます。

そもそも区分マンションとは?

区分マンション投資は、マンションのある部屋を1室から所有する不動産投資になります。

一棟マンション投資とは異なり、たくさんのオーナーがそれぞれ部屋を区分所有をすることになり、基本的に管理に関しては管理会社が行います。

そのため、仕事が忙しく時間の無い方でも行いやすい投資です。

管理をお任せする分、一棟マンション投資と比較すると当然利回りは低くなります。

それでは区分マンション投資のメリット・デメリットを紹介していきます。

区分マンション投資のメリット

まずはメリットを紹介していきます。

一棟マンション投資よりも投資額が低く済む

基本的には一棟マンション投資よりも区分マンション投資の方が投資額が低くて済む傾向にあります。

もちろん、その対象の物件が(新築なのか中古なのか?築何年なのか?物件の状態はどうか?立地は良いのか?)などにより価格は様々です。

例えば都心で中古マンションの区分所有をする場合、1000万円台からの投資も可能な場合があります。

投資額が少ない分、もしもあまり利益を得られなかった場合に被害が小さくて済むことになりますね。

複数戸所有によるリスクの分散が出来る

例えば、1棟20戸のマンションに投資する場合と、別々の20室を区分マンションとして所有する場合を比較すると、様々な事情(天災・周辺競合物件による価格破壊)によりある一棟のマンションの物件価格の下落があった場合に、リスクが分散されている別々の20室を区分マンションとして所有している方が影響を受けにくくなりますよね。

ある程度資金に余裕のある方は頭に入れておくべきことの一つでしょう。

売買物件数が多い

区分マンション物件は、一棟マンション投資物件と比較すると約20倍程、市場に出ている売買数が多くなります。

そのため、自分の資産状況や、今後の投資のやり方に合わせた物件を選びやすいと言えるでしょう。

管理の心配をあまりしなくて済む

区分マンション投資では、所有する部屋の管理を行うことになります。

共有部分の管理はその建物の管理組合や管理会社などで実施されるのであまり管理の心配をしなくて済むと言えるでしょう。

さらに部屋の管理を管理会社に委託してしまえば、清掃や修繕等の必要がありません。

区分マンション投資であれば一棟投資のように物件全体の修繕計画を進めるというかなりの手間を省くことが出来ます。

理事長ピロシキ
理事長ピロシキ
もちろんそのような計画を立てて入居者を増やしていくことにに不動産投資の楽しさを見つける人もいますけどね・・・

修繕費が少なくて済む

区分マンション投資は、自身が所有している1室について修繕積立金が徴収されます。

一棟投資では建物全体の大規模修繕について多額の費用を負担する必要が出てくるので、両者を比較すると圧倒的に区分マンション投資のほうが修繕費用が少なく済むと言えるでしょう。

区分マンション投資のデメリット

続いてデメリットの紹介です。

土地比率が低くなってしまう

区分マンション投資では、土地の持分割合がその床面積に応じて決まるので、一棟投資と比較して建物の比率が高く、土地の比率は低くなります。

建物比率

区分マンション投資>一棟マンション投資

土地比率

区分マンション投資<一棟マンション投資

これは何を意味するかというと、タワーマンションのような戸数が莫大な物件では、資産価値のほとんどが建物となってしまいます。

そのため、減価償却費計上による節税メリットを得ることは出来ますが、それと同時に物件の経年劣化による資産価値の減少度合いが大きくなってしまうと言えるでしょう。

空室が出た場合収入減少リスクが高まる

当然ですが、区分マンション投資は借りてくれる人がいなければ家賃収入は無くなってしまいます。

仮に1部屋空室が出たとしても他で補える可能性の高い一棟マンション投資と比較するとこれもリスクとなります。

一棟マンション投資よりも平均利回りが低くなる

収益物件市場動向マンスリーレポート<2020/05>|健美屋

上記の最新の利回りレポートを見てもわかるように、区分マンション投資の利回りは、一棟マンション投資よりは低い傾向にあります。

また、管理費や修繕積立等の費用を差し引いた実質利回りは、区分マンション投資の方が、一棟マンション投資よりも家賃収入が少ないために、かなり低くなる傾向があります。

自分の意思が反映されにくい

区分マンション投資は、あくまでも建物全体の一部を所有しているだけなので、そのマンション全体の大規模修繕などの際は、その建物自体のオーナーや管理組合に権限が集中することになります。

そのため、区分マンションを所有しているのみでは、その際の影響力が低いと言えるでしょう。

また、自身が所有する物件の空室を避けるために、家賃の値引きをすることもマンション全体の価値を下げてしまうことになりかねないので、その建物の他の区分所有者等からクレームを受けてしまうこともあるので注意が必要です。

まとめ

今回は区分マンション投資のメリット・デメリットについて解説させていただきました。

まだ不動産投資を始めていない方は、「なんだか面倒そうだな・・・」などと感じてしまうかもしれませんが、いざ不動産投資を始めてみると、きっとその楽しさに気づくはずです。

理事長ピロシキ
理事長ピロシキ
今では私ピロシキは目覚めのミルクたっぷりコーヒーとともに不動産物件情報を見ることが毎朝の日課です。

今回の記事について、質問などがございましたらお問い合わせより私ピロシキ宛に何なりとご質問くださいね。

また、この他にも不動産投資関連の記事を書いています。

是非これらの記事もあわせてご覧いただければと思います。

投資大学理事長 ピロシキ

【親族から家の相続の相談】売却?賃貸?メリット・デメリットを徹底解説。

投資大学理事長のピロシキです。

※自己紹介はこちらから→→→はじめまして。投資大学理事長の「ピロシキ」です。

今回は不動産投資の中でもいつ急に訪れるかもわからない相続した家についてのお話です。

急な相続で、そのままにしておくと税金やら維持費が結構な額でかかることになってしまいます・・・

その先、自らがその相続された家を利用する予定がなければ必然的に売却か賃貸かの道を選ぶことになります。

そこで、売却の場合・賃貸の場合のメリット及びデメリットをみていきましょう。

相続した不動産には経費がかかる

もしあなたが仮に不動産を相続することになった場合、空き家のままにしておくだけでもいろいろな経費がかかってしまいます。

  • 固定資産税

不動産は、所有しているだけで毎年必ず固定資産税という税金が発生します。その不動産の評価額の1.4%が課税されます。

※小規模住宅の場合は軽減措置が有り

  • 公共料金(電気・水道・ガス)

自らがたまにその不動産の様子を見に行く時のために、電気や水道・ガスを使用可能な状態にしておくだけでもちろん基本料金が発生します。(毎月数千円程度)

  • 管理費

自らが住むこともなく誰もいなくなった不動産では、不審火の心配も有りますよね。

防犯カメラの設置や、管理会社に巡回を依頼するなどの管理費用も見ておく必要があります。

  • 修繕費

家というものは、定期的に人の出入りが無いと風通しが悪くなり老朽化のスピードが早まってしまいます。

その修繕にかかる費用や、台風や大雨などの自然災害による被害に対する修繕費用がかかる場合があります。

  • 交通費

その不動産から遠方に住んでいる場合は、定期的に確認に行く際の交通費も頭に入れておく必要があります。甘く見ていると年単位で見ると結構な額に・・・

売却の場合のメリット・デメリット

メリット

  • まとまったお金が手に入る
  • それ以降の維持管理費が無くなる

デメリット

  • 売却のタイミングが難しい
  • 基本的には先送りすればするほど価値が下がる

賃貸の場合のメリット・デメリット

メリット

  • この先毎月一定の賃料を得られる
  • 賃料から家の管理費用を賄うことが出来る

デメリット

  • 常に入居者がいるとは限らず、空室リスクがある

10年・20年先の未来をイメージし、資産価値を考える

上述したように、不動産は築年数が経過すればするほど売価が下がります。

しばらくは賃貸にしておき、その後数年後に売却を考えている場合も同様です。

しかし、この基本的な法則を崩すのがその不動産の立地です。

(駅近・学校から近い・都市部である・設備が良い)等の物件は、価格下落傾向が通常よりも緩やかになります。

また、都市部であれば立地や再開発などにより築年数が経った物件でも逆に不動産価値が上がるケースも見受けられますが、これらを予測することは素人にはなかなか難しいです。。有識者の意見を参考にしながら取り組んでいくのが良いでしょう。

まとめ

不動産投資について知識を深め成功するには、私ピロシキもたくさんの書物を読み漁りましたが、やはり一番は実際に不動産投資を沢山行っていて詳しい人物のお話を聞くことが近道だと思います。

理事長ピロシキ
理事長ピロシキ
私ピロシキはたまたまその時不動産投資に精通していた学生時代の先輩に教わりました。

もし不動産投資を少しでも考えている方は私ピロシキがご相談に乗らせていただいたり、不動産投資に精通しているものをご紹介させていただくことも出来ますので、お気軽にお問い合わせよりご連絡ください。

投資大学理事長 ピロシキ

【新型コロナウイルス禍】不動産市場の変化は如何に?投資家が徹底解説します。

投資大学理事長のピロシキです。

自己紹介はこちらから→→→はじめまして。投資大学理事長の「ピロシキ」です。

新型コロナウイルス禍による景気悪化が懸念されていますが、気になるのが不動産投資の今後についてです。

私ピロシキは、現在数々の投資を行っていますがその中でも不動産投資についてはかなり長い間行っています。そこで知人のメインで不動産投資を行っている投資家や、不動産業界にも人脈を持つ私ピロシキが、不動産市場や、不動産投資の今後についてを私の知りうる限りの情報を基にお話ししていきます。

新型コロナウイルス禍による不動産市場の変化

  • 新築分譲マンションの場合

そもそも、新築分譲マンションの販売側はここ数年は3年ぐらい販売期間をかけ、ある程度余裕を持った販売計画に変化してきています。

その為、例えば万が一新型コロナウイルスの影響による買い控え的なものが長引き、1年ほどになったとしても残りの2年間で捌けてしまえば良いだろうという考え方が可能な大手業者しか現在は残っていない(残れない)ので、このまま暫く新型コロナの影響が長引いたとしても直ぐには新築分譲マンションの価格が大きく下がるという事は無いとみています。

以前の主流であった新築マンションの売り方のように、「完成前完売」を狙うようなプロモーションを掛けずに済むような販売計画の為、販売側の思惑としては「1年以内に売り切らなければいけないから9か月後くらいには大幅な値下げをしなくては・・・」ということになりにくい状況なのです。

学長ちょげちょげ
学長ちょげちょげ
コロナの影響であの狙いの新築マンション絶対価格下がるから少し待つぞー!

などと考えている方は期待外れに終わってしまうかもしれません。

(もちろんウイルスの変異などでより長期化するような場合はこの限りではないことも付け加えておきます。)

  • 中古マンションの場合

中古マンション等はそもそも長い目で販売しようと考えている方は少ないですよね?

価値の下がらないうちに早めに売り抜けたいと考えている方が多いので、中古物件を手掛ける不動産会社側も3カ月程で捌けるようにプロモーションを掛けるようにしています。

このような背景があるため、中古マンションに関しては新型コロナウイルスの影響が長引き、買い手側が様子見をしているような状況が長引くほど死活問題となってしまうのです。

中古マンション販売側からすれば、3カ月程で売り抜けてしまいたいのは変わらないので思い切った値下げに舵をきることが大いに期待できます。

学長ちょげちょげ
学長ちょげちょげ
中古マンションなら買い時なのかも!わーい!

不動産投資家にはチャンス到来の予感?!

というわけで、現在のこの状況は中古マンション狙いの不動産投資家にとっては非常にチャンスな状況になっています。

実際に私ピロシキが目を付けている物件もどんどんと価格が下がってきています。

しかし、不動産投資に慣れている投資家の間では、既に優良な中古物件は我先にと争奪戦模様になり始めているので、長期的にみると中古マンションの需要が高まり逆に価格上昇に繋がっていくことも大いに考えられますね。

こうなると新型コロナウイルスの終息時期を見極める力が必要になりますね。

投資の世界においては何事もそうですが、チャンスは短いです。不動産投資を考えている方は常に動向を注視しておきましょう。

理事長ピロシキ
理事長ピロシキ
願わくば底値で良い中古マンション物件を手に入れたいのは誰しもが同じですからね。チャンスを見逃さない準備が大事です。

まとめ

最後までお読みいただきありがとうございました。

投資大学のブログでは、様々な投資や資産運用に関する話題を取り上げています。

今後ともよろしくお願いいたします。

投資大学理事長 ピロシキ

【不動産投資家が教える】初心者が知っておきたい情報まとめ!

投資大学理事長のピロシキです。

※自己紹介はこちらから→→→はじめまして。投資大学理事長の「ピロシキ」です。

先日、知人が不動産投資を始めたいとの事で、私ピロシキが日頃からよくしてもらっている不動産会社の営業さんと知人を連れてお会いしてきました。

私ピロシキは、いろいろな投資をしておりますが、手堅い投資として不動産投資を以前からオススメしています。

今回の記事では、投資や資産運用についてのご質問やご相談を無料で受け付けているお問い合わせフォームより寄せられた

「なぜピロシキ理事長はブログでたびたび不動産投資をオススメしているのか?」という質問についてお話しさせていただきますね。

不動産投資業界の現状って?

国土交通省の調べによると日本国土の5%が宅地(居住地)です。

※出典:国土交通省

そして、統計局によれば平成30年の調査時点で日本には6240万7千戸の住宅があるそうです。

その内訳は・・・

  • 3280万2千戸→持ち家
  • 848万9千戸→空き家
  • 1906万5千戸→賃貸不動産

この内、現住居以外の住宅を所有している世帯が511万世帯となっています。

また、日本に「大家さん」といわれる人は約300万人以上※存在するとのことです。

※情報元 2014/7/29付日本経済新聞「賃貸用不動産を持ち、所得を得ている個人は320万人」 より抜粋

不動産の大家さんの属性って?

大家さんの属性には大きく分けて3パターンあります。

  • 生まれた時からの資産家である
  • 生まれてからその後大金を手にした現金持ち
  • 社会的信用を持っている(長期間の会社勤務・上場会社勤務・公務員etc…)

不動産投資を始めるために必要な一般的な条件って?

上記の大家さんの属性を見てみると

「不動産投資ってやっぱりお金持ちとか良い会社で働いてる人がやるものでしょ?自分には関係ないや・・・」

と思う方も多いのかもしれませんがそのようなことはありません!

  • 勤続1年以上・年収400万円以上
  • 消費者ローンが少なく延滞履歴が無し
  • 健康であること(団体信用生命保険加入のため)

上記を満たしている方であれば、銀行からの融資も得やすく、自己資金がそれほど無い方でも新たに不動産投資を始めることが出来るのです!

もちろんあなたの状況にもよりますが、現在では銀行によるフルローンは難しくなったものの、8割融資ぐらいは行けるかと思います。

よって残った金額を頭金として、これに諸経費(物件価格の7%ぐらい)をプラスした分ぐらいの資金で選択できる物件をまずは目安にすると良いでしょう。

意外と条件が簡単だ!わーい!
学長ちょげちょげ
学長ちょげちょげ

このように、不動産投資というものは意外と初心者でも参入の壁が低く、しっかりとした下調べをしておくことで確実に利益を得やすい投資だと言えます。

不動産価格は収益還元法により決まる!

不動産の価格は収益還元法※によって決定されます。

※収益還元法→投資用不動産が将来的にどれぐらい稼ぐことが出来るかをその収益力に基づいて不動産の価格を求める方法

その不動産の収益力が高ければ査定価格が高くなり、収益力が低ければ査定価格は安くなります。

ちなみに収益還元法には直接還元法とDCF法の2つがあります。

  • 直接還元法不動産が生み出した1年間の収益を、その不動産から得られることが妥当な還元利回り(投資の利回り)で割り戻して不動産の価値を求める方法
  • DCF法→将来得られる収益と売却価格から現在の価値に割引き、それらを合計して不動産の価値を求める方法

DCF法の方がより詳細な価値を算出可能となりますが、やや計算が複雑・・・

よって日本では金利も低いため、投資家の多くの方が直接還元法を使用して不動産物件の見極めを行っています。

IT重説により賃貸契約の利便性がさらに高まる!

皆様も過去に何度か経験があると思いますが、物件の契約って長々と話を聞いたり何かと面倒だと感じてしまいますよね・・・

学長ちょげちょげ
学長ちょげちょげ
話が長いんだよなあ・・・

実は2017年より「IT重説」という便利な制度がスタートしているのです。

IT重説→不動産の売買・賃貸契約の場において宅地建物取引士が必ず行わなければならない重要事項説明を、テレビ会議等のITを活用して行うもの

2017年より本格運用が開始され、不動産の契約手続きを簡素化し、不動産業者や消費者の利便性を高めるものとしてスタート。(この時は書類はダメ)

その後2019年10月より、賃貸契約の場合は、IT重説に加えて重要な書面の交付もオンラインで可能とし、契約のさらなる簡素化を実現させることが国土交通省により認められるようになりました。

不動産投資を考えている方にとっては、このように賃貸契約の手続きが簡素になることは追い風になりますね!

不動産投資まとめ

  • いかに少額で始めることが出来るか
  • 今の生活に負担が出てしまわないか
  • あなたが安心・納得出来るポイントは何か?(物件・不動産会社・担当者etc…)

何よりもなるべく早い時期に完済が可能であることがポイントです。完済してしまえばその物件はあなたにとって利益を産み続けてくれる大切な資産になるのですから!

投資大学理事長 ピロシキ

【不動産投資】新築ワンルームor中古マンション?守りの投資を入れて安心資産運用!

投資大学理事長のピロシキです。

今回は、投資先カテゴリーの一つとして必ず入れておきたい守りの投資「不動産投資」についてお話していきます。

守りの投資「不動産投資」とは?

不動産投資は、投資の世界においては「守りの投資」に分類することが出来るでしょう。

暗号通貨やFX投資のように、短期で莫大な利益を狙うことの出来る「攻めの投資」とは対極に位置する、長期でコツコツとした利益を狙っていく投資なので、一獲千金を狙うような方には物足りない投資カテゴリーとなるかもしれません。

しかし、不動産投資は正しい知識と調査のうえで投資することで、長い目で見ると安定して長期的に利益をもたらしてくれる投資案件となるので、必ず手を出しておきたいです。

私ピロシキの不動産投資でのオススメ2つを紹介しますね。

新築ワンルーム物件への投資

まずオススメしたいのが、新築ワンルーム物件への投資です。

もちろん物件にもよりますが、運用当初は物件取得費の方が家賃収入を毎月10,000円程上回るケースもあり、しばらくは赤字運営になります。

利益が出るまではそれなりの期間を要することになるので、保険の代わりに投資するような感覚ですね。

相場の利回りとしては、3%後半から4%台となるので、物件取得のための費用を借り入れで賄う場合は借入金利1%台が理想ですね。

物件取得費の支払いさえ終了してしまえば、少子高齢化社会が進み単身世帯が増えている日本の現状を鑑みても、新築ワンルーム物件の需要が高まっていることもあり、利益を生み続ける可能性が比較的高い投資案件となります。

また、駅近の物件ですといずれ売却を考えている方は売りやすい物件になるので、ある程度の利益が出たところで利益確定をするのもオススメです。

中古マンションへの投資

中古マンションへの投資は物件取得費が新築物件よりも安価で済む為、物件にもよりますが、運用当初から毎月若干のプラス運用も可能となります。

すぐに利益を出したい方にはオススメですが、余りにも古い物件の場合ですと予期せぬ修繕費用が発生したり、入居者がなかなかつかなかったりと、負債となってしまうリスクもあるので注意が必要です。

よく「第二の年金」ともいわれる不動産投資は主にこちらの中古マンションへの投資がイメージとしては近いです。借り手さえいれば運用当初から継続的な収入となるので、まさに年金プラスアルファの収入を確保したい方にオススメです。

収入により借り入れられる銀行の金利が異なる

なお、物件取得費を銀行から借り入れする際には、自身の収入により金利が異なります。

ex.出来るだけ金利の少ないところで借りようとするとある程度の高収入が条件となるetc…

私ピロシキの経験や、周りの不動産投資をしている知人からのお話ですと、年収300~400万円の方でも中古マンション投資で運用当初から利益を上げられるような金利で銀行からの借り入れも可能となるようです。

まとめ

自分の投資カテゴリーの中にこのような「守りの投資」を入れておくことで、「攻めの投資」カテゴリーの資金に万が一があった時に、短期での資産の大幅な減少を防ぐことが出来る安心した資産運用が可能になります。

※「攻めの投資」のひとつであるエクシア合同会社への投資についても記事を書いています。

【エクシア(EXIA)合同会社】色々投資してみて一番の配当はココでした。

よろしければこちらの記事も合わせてご覧ください。