【区分マンション投資】メリット・デメリットを投資家が徹底解説!

投資大学理事長のピロシキです。

※自己紹介はこちらから→→→はじめまして。投資大学理事長の「ピロシキ」です。

今回は、区分マンション投資について徹底解説していきます。

そもそも区分マンションとは?

区分マンション投資は、マンションのある部屋を1室から所有する不動産投資になります。

一棟マンション投資とは異なり、たくさんのオーナーがそれぞれ部屋を区分所有をすることになり、基本的に管理に関しては管理会社が行います。

そのため、仕事が忙しく時間の無い方でも行いやすい投資です。

管理をお任せする分、一棟マンション投資と比較すると当然利回りは低くなります。

それでは区分マンション投資のメリット・デメリットを紹介していきます。

区分マンション投資のメリット

まずはメリットを紹介していきます。

一棟マンション投資よりも投資額が低く済む

基本的には一棟マンション投資よりも区分マンション投資の方が投資額が低くて済む傾向にあります。

もちろん、その対象の物件が(新築なのか中古なのか?築何年なのか?物件の状態はどうか?立地は良いのか?)などにより価格は様々です。

例えば都心で中古マンションの区分所有をする場合、1000万円台からの投資も可能な場合があります。

投資額が少ない分、もしもあまり利益を得られなかった場合に被害が小さくて済むことになりますね。

複数戸所有によるリスクの分散が出来る

例えば、1棟20戸のマンションに投資する場合と、別々の20室を区分マンションとして所有する場合を比較すると、様々な事情(天災・周辺競合物件による価格破壊)によりある一棟のマンションの物件価格の下落があった場合に、リスクが分散されている別々の20室を区分マンションとして所有している方が影響を受けにくくなりますよね。

ある程度資金に余裕のある方は頭に入れておくべきことの一つでしょう。

売買物件数が多い

区分マンション物件は、一棟マンション投資物件と比較すると約20倍程、市場に出ている売買数が多くなります。

そのため、自分の資産状況や、今後の投資のやり方に合わせた物件を選びやすいと言えるでしょう。

管理の心配をあまりしなくて済む

区分マンション投資では、所有する部屋の管理を行うことになります。

共有部分の管理はその建物の管理組合や管理会社などで実施されるのであまり管理の心配をしなくて済むと言えるでしょう。

さらに部屋の管理を管理会社に委託してしまえば、清掃や修繕等の必要がありません。

区分マンション投資であれば一棟投資のように物件全体の修繕計画を進めるというかなりの手間を省くことが出来ます。

理事長ピロシキ
理事長ピロシキ
もちろんそのような計画を立てて入居者を増やしていくことにに不動産投資の楽しさを見つける人もいますけどね・・・

修繕費が少なくて済む

区分マンション投資は、自身が所有している1室について修繕積立金が徴収されます。

一棟投資では建物全体の大規模修繕について多額の費用を負担する必要が出てくるので、両者を比較すると圧倒的に区分マンション投資のほうが修繕費用が少なく済むと言えるでしょう。

区分マンション投資のデメリット

続いてデメリットの紹介です。

土地比率が低くなってしまう

区分マンション投資では、土地の持分割合がその床面積に応じて決まるので、一棟投資と比較して建物の比率が高く、土地の比率は低くなります。

建物比率

区分マンション投資>一棟マンション投資

土地比率

区分マンション投資<一棟マンション投資

これは何を意味するかというと、タワーマンションのような戸数が莫大な物件では、資産価値のほとんどが建物となってしまいます。

そのため、減価償却費計上による節税メリットを得ることは出来ますが、それと同時に物件の経年劣化による資産価値の減少度合いが大きくなってしまうと言えるでしょう。

空室が出た場合収入減少リスクが高まる

当然ですが、区分マンション投資は借りてくれる人がいなければ家賃収入は無くなってしまいます。

仮に1部屋空室が出たとしても他で補える可能性の高い一棟マンション投資と比較するとこれもリスクとなります。

一棟マンション投資よりも平均利回りが低くなる

収益物件市場動向マンスリーレポート<2020/05>|健美屋

上記の最新の利回りレポートを見てもわかるように、区分マンション投資の利回りは、一棟マンション投資よりは低い傾向にあります。

また、管理費や修繕積立等の費用を差し引いた実質利回りは、区分マンション投資の方が、一棟マンション投資よりも家賃収入が少ないために、かなり低くなる傾向があります。

自分の意思が反映されにくい

区分マンション投資は、あくまでも建物全体の一部を所有しているだけなので、そのマンション全体の大規模修繕などの際は、その建物自体のオーナーや管理組合に権限が集中することになります。

そのため、区分マンションを所有しているのみでは、その際の影響力が低いと言えるでしょう。

また、自身が所有する物件の空室を避けるために、家賃の値引きをすることもマンション全体の価値を下げてしまうことになりかねないので、その建物の他の区分所有者等からクレームを受けてしまうこともあるので注意が必要です。

まとめ

今回は区分マンション投資のメリット・デメリットについて解説させていただきました。

まだ不動産投資を始めていない方は、「なんだか面倒そうだな・・・」などと感じてしまうかもしれませんが、いざ不動産投資を始めてみると、きっとその楽しさに気づくはずです。

理事長ピロシキ
理事長ピロシキ
今では私ピロシキは目覚めのミルクたっぷりコーヒーとともに不動産物件情報を見ることが毎朝の日課です。

今回の記事について、質問などがございましたらお問い合わせより私ピロシキ宛に何なりとご質問くださいね。

また、この他にも不動産投資関連の記事を書いています。

是非これらの記事もあわせてご覧いただければと思います。

投資大学理事長 ピロシキ