投資大学理事長のピロシキです。

※自己紹介はこちらから→→→はじめまして。投資大学理事長の「ピロシキ」です。

先日、知人が不動産投資を始めたいとの事で、私ピロシキが日頃からよくしてもらっている不動産会社の営業さんと知人を連れてお会いしてきました。

私ピロシキは、いろいろな投資をしておりますが、手堅い投資として不動産投資を以前からオススメしています。

今回の記事では、投資や資産運用についてのご質問やご相談を無料で受け付けているお問い合わせフォームより寄せられた

「なぜピロシキ理事長はブログでたびたび不動産投資をオススメしているのか？」という質問についてお話しさせていただきますね。

不動産投資業界の現状って？

国土交通省の調べによると日本国土の5％が宅地(居住地)です。

※出典：国土交通省

そして、統計局によれば平成30年の調査時点で日本には6240万7千戸の住宅があるそうです。

その内訳は・・・

• 3280万2千戸→持ち家
• 848万9千戸→空き家
• 1906万5千戸→賃貸不動産

この内、現住居以外の住宅を所有している世帯が511万世帯となっています。

また、日本に「大家さん」といわれる人は約300万人以上※存在するとのことです。

※情報元　2014/7/29付日本経済新聞「賃貸用不動産を持ち、所得を得ている個人は320万人」 より抜粋

不動産の大家さんの属性って？

大家さんの属性には大きく分けて3パターンあります。

• 生まれた時からの資産家である
• 生まれてからその後大金を手にした現金持ち
• 社会的信用を持っている(長期間の会社勤務・上場会社勤務・公務員etc…)

不動産投資を始めるために必要な一般的な条件って？

上記の大家さんの属性を見てみると

「不動産投資ってやっぱりお金持ちとか良い会社で働いてる人がやるものでしょ？自分には関係ないや・・・」

と思う方も多いのかもしれませんがそのようなことはありません！

• 勤続1年以上・年収400万円以上
• 消費者ローンが少なく延滞履歴が無し
• 健康であること(団体信用生命保険加入のため)

上記を満たしている方であれば、銀行からの融資も得やすく、自己資金がそれほど無い方でも新たに不動産投資を始めることが出来るのです！

もちろんあなたの状況にもよりますが、現在では銀行によるフルローンは難しくなったものの、8割融資ぐらいは行けるかと思います。

よって残った金額を頭金として、これに諸経費(物件価格の7%ぐらい)をプラスした分ぐらいの資金で選択できる物件をまずは目安にすると良いでしょう。

このように、不動産投資というものは意外と初心者でも参入の壁が低く、しっかりとした下調べをしておくことで確実に利益を得やすい投資だと言えます。

不動産価格は収益還元法により決まる！

不動産の価格は収益還元法※によって決定されます。

※収益還元法→投資用不動産が将来的にどれぐらい稼ぐことが出来るかをその収益力に基づいて不動産の価格を求める方法

その不動産の収益力が高ければ査定価格が高くなり、収益力が低ければ査定価格は安くなります。

ちなみに収益還元法には直接還元法とDCF法の2つがあります。

• 直接還元法→不動産が生み出した1年間の収益を、その不動産から得られることが妥当な還元利回り（投資の利回り）で割り戻して不動産の価値を求める方法
• DCF法→将来得られる収益と売却価格から現在の価値に割引き、それらを合計して不動産の価値を求める方法

DCF法の方がより詳細な価値を算出可能となりますが、やや計算が複雑・・・

よって日本では金利も低いため、投資家の多くの方が直接還元法を使用して不動産物件の見極めを行っています。

IT重説により賃貸契約の利便性がさらに高まる！

皆様も過去に何度か経験があると思いますが、物件の契約って長々と話を聞いたり何かと面倒だと感じてしまいますよね・・・

実は2017年より「IT重説」という便利な制度がスタートしているのです。

IT重説→不動産の売買・賃貸契約の場において宅地建物取引士が必ず行わなければならない重要事項説明を、テレビ会議等のITを活用して行うもの

2017年より本格運用が開始され、不動産の契約手続きを簡素化し、不動産業者や消費者の利便性を高めるものとしてスタート。(この時は書類はダメ)

その後2019年10月より、賃貸契約の場合は、IT重説に加えて重要な書面の交付もオンラインで可能とし、契約のさらなる簡素化を実現させることが国土交通省により認められるようになりました。

不動産投資を考えている方にとっては、このように賃貸契約の手続きが簡素になることは追い風になりますね！

不動産投資まとめ

• いかに少額で始めることが出来るか
• 今の生活に負担が出てしまわないか
• あなたが安心・納得出来るポイントは何か？(物件・不動産会社・担当者etc…)

何よりもなるべく早い時期に完済が可能であることがポイントです。完済してしまえばその物件はあなたにとって利益を産み続けてくれる大切な資産になるのですから！

投資大学理事長　ピロシキ