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【区分マンション投資】メリット・デメリットを投資家が徹底解説!

投資大学理事長のピロシキです。

※自己紹介はこちらから→→→はじめまして。投資大学理事長の「ピロシキ」です。

今回は、区分マンション投資について徹底解説していきます。

そもそも区分マンションとは?

区分マンション投資は、マンションのある部屋を1室から所有する不動産投資になります。

一棟マンション投資とは異なり、たくさんのオーナーがそれぞれ部屋を区分所有をすることになり、基本的に管理に関しては管理会社が行います。

そのため、仕事が忙しく時間の無い方でも行いやすい投資です。

管理をお任せする分、一棟マンション投資と比較すると当然利回りは低くなります。

それでは区分マンション投資のメリット・デメリットを紹介していきます。

区分マンション投資のメリット

まずはメリットを紹介していきます。

一棟マンション投資よりも投資額が低く済む

基本的には一棟マンション投資よりも区分マンション投資の方が投資額が低くて済む傾向にあります。

もちろん、その対象の物件が(新築なのか中古なのか?築何年なのか?物件の状態はどうか?立地は良いのか?)などにより価格は様々です。

例えば都心で中古マンションの区分所有をする場合、1000万円台からの投資も可能な場合があります。

投資額が少ない分、もしもあまり利益を得られなかった場合に被害が小さくて済むことになりますね。

複数戸所有によるリスクの分散が出来る

例えば、1棟20戸のマンションに投資する場合と、別々の20室を区分マンションとして所有する場合を比較すると、様々な事情(天災・周辺競合物件による価格破壊)によりある一棟のマンションの物件価格の下落があった場合に、リスクが分散されている別々の20室を区分マンションとして所有している方が影響を受けにくくなりますよね。

ある程度資金に余裕のある方は頭に入れておくべきことの一つでしょう。

売買物件数が多い

区分マンション物件は、一棟マンション投資物件と比較すると約20倍程、市場に出ている売買数が多くなります。

そのため、自分の資産状況や、今後の投資のやり方に合わせた物件を選びやすいと言えるでしょう。

管理の心配をあまりしなくて済む

区分マンション投資では、所有する部屋の管理を行うことになります。

共有部分の管理はその建物の管理組合や管理会社などで実施されるのであまり管理の心配をしなくて済むと言えるでしょう。

さらに部屋の管理を管理会社に委託してしまえば、清掃や修繕等の必要がありません。

区分マンション投資であれば一棟投資のように物件全体の修繕計画を進めるというかなりの手間を省くことが出来ます。

理事長ピロシキ
理事長ピロシキ
もちろんそのような計画を立てて入居者を増やしていくことにに不動産投資の楽しさを見つける人もいますけどね・・・

修繕費が少なくて済む

区分マンション投資は、自身が所有している1室について修繕積立金が徴収されます。

一棟投資では建物全体の大規模修繕について多額の費用を負担する必要が出てくるので、両者を比較すると圧倒的に区分マンション投資のほうが修繕費用が少なく済むと言えるでしょう。

区分マンション投資のデメリット

続いてデメリットの紹介です。

土地比率が低くなってしまう

区分マンション投資では、土地の持分割合がその床面積に応じて決まるので、一棟投資と比較して建物の比率が高く、土地の比率は低くなります。

建物比率

区分マンション投資>一棟マンション投資

土地比率

区分マンション投資<一棟マンション投資

これは何を意味するかというと、タワーマンションのような戸数が莫大な物件では、資産価値のほとんどが建物となってしまいます。

そのため、減価償却費計上による節税メリットを得ることは出来ますが、それと同時に物件の経年劣化による資産価値の減少度合いが大きくなってしまうと言えるでしょう。

空室が出た場合収入減少リスクが高まる

当然ですが、区分マンション投資は借りてくれる人がいなければ家賃収入は無くなってしまいます。

仮に1部屋空室が出たとしても他で補える可能性の高い一棟マンション投資と比較するとこれもリスクとなります。

一棟マンション投資よりも平均利回りが低くなる

収益物件市場動向マンスリーレポート<2020/05>|健美屋

上記の最新の利回りレポートを見てもわかるように、区分マンション投資の利回りは、一棟マンション投資よりは低い傾向にあります。

また、管理費や修繕積立等の費用を差し引いた実質利回りは、区分マンション投資の方が、一棟マンション投資よりも家賃収入が少ないために、かなり低くなる傾向があります。

自分の意思が反映されにくい

区分マンション投資は、あくまでも建物全体の一部を所有しているだけなので、そのマンション全体の大規模修繕などの際は、その建物自体のオーナーや管理組合に権限が集中することになります。

そのため、区分マンションを所有しているのみでは、その際の影響力が低いと言えるでしょう。

また、自身が所有する物件の空室を避けるために、家賃の値引きをすることもマンション全体の価値を下げてしまうことになりかねないので、その建物の他の区分所有者等からクレームを受けてしまうこともあるので注意が必要です。

まとめ

今回は区分マンション投資のメリット・デメリットについて解説させていただきました。

まだ不動産投資を始めていない方は、「なんだか面倒そうだな・・・」などと感じてしまうかもしれませんが、いざ不動産投資を始めてみると、きっとその楽しさに気づくはずです。

理事長ピロシキ
理事長ピロシキ
今では私ピロシキは目覚めのミルクたっぷりコーヒーとともに不動産物件情報を見ることが毎朝の日課です。

今回の記事について、質問などがございましたらお問い合わせより私ピロシキ宛に何なりとご質問くださいね。

また、この他にも不動産投資関連の記事を書いています。

是非これらの記事もあわせてご覧いただければと思います。

投資大学理事長 ピロシキ

【新型コロナウイルス禍】不動産市場の変化は如何に?投資家が徹底解説します。

投資大学理事長のピロシキです。

自己紹介はこちらから→→→はじめまして。投資大学理事長の「ピロシキ」です。

新型コロナウイルス禍による景気悪化が懸念されていますが、気になるのが不動産投資の今後についてです。

私ピロシキは、現在数々の投資を行っていますがその中でも不動産投資についてはかなり長い間行っています。そこで知人のメインで不動産投資を行っている投資家や、不動産業界にも人脈を持つ私ピロシキが、不動産市場や、不動産投資の今後についてを私の知りうる限りの情報を基にお話ししていきます。

新型コロナウイルス禍による不動産市場の変化

  • 新築分譲マンションの場合

そもそも、新築分譲マンションの販売側はここ数年は3年ぐらい販売期間をかけ、ある程度余裕を持った販売計画に変化してきています。

その為、例えば万が一新型コロナウイルスの影響による買い控え的なものが長引き、1年ほどになったとしても残りの2年間で捌けてしまえば良いだろうという考え方が可能な大手業者しか現在は残っていない(残れない)ので、このまま暫く新型コロナの影響が長引いたとしても直ぐには新築分譲マンションの価格が大きく下がるという事は無いとみています。

以前の主流であった新築マンションの売り方のように、「完成前完売」を狙うようなプロモーションを掛けずに済むような販売計画の為、販売側の思惑としては「1年以内に売り切らなければいけないから9か月後くらいには大幅な値下げをしなくては・・・」ということになりにくい状況なのです。

学長ちょげちょげ
学長ちょげちょげ
コロナの影響であの狙いの新築マンション絶対価格下がるから少し待つぞー!

などと考えている方は期待外れに終わってしまうかもしれません。

(もちろんウイルスの変異などでより長期化するような場合はこの限りではないことも付け加えておきます。)

  • 中古マンションの場合

中古マンション等はそもそも長い目で販売しようと考えている方は少ないですよね?

価値の下がらないうちに早めに売り抜けたいと考えている方が多いので、中古物件を手掛ける不動産会社側も3カ月程で捌けるようにプロモーションを掛けるようにしています。

このような背景があるため、中古マンションに関しては新型コロナウイルスの影響が長引き、買い手側が様子見をしているような状況が長引くほど死活問題となってしまうのです。

中古マンション販売側からすれば、3カ月程で売り抜けてしまいたいのは変わらないので思い切った値下げに舵をきることが大いに期待できます。

学長ちょげちょげ
学長ちょげちょげ
中古マンションなら買い時なのかも!わーい!

不動産投資家にはチャンス到来の予感?!

というわけで、現在のこの状況は中古マンション狙いの不動産投資家にとっては非常にチャンスな状況になっています。

実際に私ピロシキが目を付けている物件もどんどんと価格が下がってきています。

しかし、不動産投資に慣れている投資家の間では、既に優良な中古物件は我先にと争奪戦模様になり始めているので、長期的にみると中古マンションの需要が高まり逆に価格上昇に繋がっていくことも大いに考えられますね。

こうなると新型コロナウイルスの終息時期を見極める力が必要になりますね。

投資の世界においては何事もそうですが、チャンスは短いです。不動産投資を考えている方は常に動向を注視しておきましょう。

理事長ピロシキ
理事長ピロシキ
願わくば底値で良い中古マンション物件を手に入れたいのは誰しもが同じですからね。チャンスを見逃さない準備が大事です。

まとめ

最後までお読みいただきありがとうございました。

投資大学のブログでは、様々な投資や資産運用に関する話題を取り上げています。

今後ともよろしくお願いいたします。

投資大学理事長 ピロシキ

【REITとは?】日銀がETFとともに買い増しを決めたリートを投資初心者にもわかりやすく解説!

投資大学理事長のピロシキです。

※自己紹介はこちらから→→→はじめまして。投資大学理事長の「ピロシキ」です。

16日の日銀の金融政策決定会合によれば・・・

>日銀は16日の金融政策決定会合で、追加緩和を決定した。上場投資信託(ETF)の買い入れ目標について、当面は年6兆円から12兆円に、不動産投資信託(J-REIT)の購入目標を900億円から1800億円にいずれも倍増する。

※出典:ロイター

とのこと。どんどんと日銀の介入具合が増してきました。

今回の記事では、ETF買い増し発表と同様に発表されたREIT(リート)について、投資初心者の方にもわかりやすく解説していきます。

※ETFについては以下の記事で詳しく紹介しています。

【日銀総裁談話】ETF1014億円買い入れの発表で新型コロナウイルスに立ち向かえる?!投資初心者にわかりやすく解説!

REITとは?

REITとは「不動産投資信託」のことになります。

投資者から集めた資金で、いわゆる不動産投資のプロが不動産への投資を行い、そこから得られる賃貸料収入や不動産の売買益を原資として投資者に配当する商品です。

投資者は、REITを通じて間接的に不動産のオーナーになり、不動産のプロによる運用の成果を享受することができます。

いわゆる投資信託商品の投機対象が不動産であるものといえるでしょう。

もともとREITはアメリカで生まれた仕組みで、日本ではこのような商品をJ-REITといいます。

REIT商品の多くは、株式のように証券取引所に上場されているので株と同じよう購入が可能になります。

メリット

  • 比較的配当が安定している

配当原資が主に不動産の賃貸料になるため、比較的安定した配当が期待出来ます。

J-REITの場合、利益の90%超を配当することで分配金が損金算入できるため(実質法人税は免除)、効率よく分配できます。

  • 流動性が高い

取引所に上場されているREITは、上場株式と同様に取引所で売買可能なため、不動産への直接投資と比較すると、いざという時の換金性に優れています。

このようなことから、手を出しやすい投資商品ともいえますね。

※3/20追記・・・ついにREITが爆下がりしてしまいましたね。とどまるところを知らない新型コロナウイルスの影響。注視していきたいところです。

参考までにJ-REITの利回りのランキングのわかりやすいサイトがあったのでリンクを貼らせていただきますね。興味のある方はご覧ください。

J-REIT銘柄ランキング|JAPAN-REIT,COM

まとめ

投資大学のブログでは、今後も投資初心者でも、投資や資産運用に関する様々な知識が付くようなブログをお届けできればと考えております。

もしも当ブログにて取り上げてほしい話題などがありましたらお問い合わせフォームまで是非お寄せください。

投資大学理事長 ピロシキ

【不動産投資】新築ワンルームor中古マンション?守りの投資を入れて安心資産運用!

投資大学理事長のピロシキです。

今回は、投資先カテゴリーの一つとして必ず入れておきたい守りの投資「不動産投資」についてお話していきます。

守りの投資「不動産投資」とは?

不動産投資は、投資の世界においては「守りの投資」に分類することが出来るでしょう。

暗号通貨やFX投資のように、短期で莫大な利益を狙うことの出来る「攻めの投資」とは対極に位置する、長期でコツコツとした利益を狙っていく投資なので、一獲千金を狙うような方には物足りない投資カテゴリーとなるかもしれません。

しかし、不動産投資は正しい知識と調査のうえで投資することで、長い目で見ると安定して長期的に利益をもたらしてくれる投資案件となるので、必ず手を出しておきたいです。

私ピロシキの不動産投資でのオススメ2つを紹介しますね。

新築ワンルーム物件への投資

まずオススメしたいのが、新築ワンルーム物件への投資です。

もちろん物件にもよりますが、運用当初は物件取得費の方が家賃収入を毎月10,000円程上回るケースもあり、しばらくは赤字運営になります。

利益が出るまではそれなりの期間を要することになるので、保険の代わりに投資するような感覚ですね。

相場の利回りとしては、3%後半から4%台となるので、物件取得のための費用を借り入れで賄う場合は借入金利1%台が理想ですね。

物件取得費の支払いさえ終了してしまえば、少子高齢化社会が進み単身世帯が増えている日本の現状を鑑みても、新築ワンルーム物件の需要が高まっていることもあり、利益を生み続ける可能性が比較的高い投資案件となります。

また、駅近の物件ですといずれ売却を考えている方は売りやすい物件になるので、ある程度の利益が出たところで利益確定をするのもオススメです。

中古マンションへの投資

中古マンションへの投資は物件取得費が新築物件よりも安価で済む為、物件にもよりますが、運用当初から毎月若干のプラス運用も可能となります。

すぐに利益を出したい方にはオススメですが、余りにも古い物件の場合ですと予期せぬ修繕費用が発生したり、入居者がなかなかつかなかったりと、負債となってしまうリスクもあるので注意が必要です。

よく「第二の年金」ともいわれる不動産投資は主にこちらの中古マンションへの投資がイメージとしては近いです。借り手さえいれば運用当初から継続的な収入となるので、まさに年金プラスアルファの収入を確保したい方にオススメです。

収入により借り入れられる銀行の金利が異なる

なお、物件取得費を銀行から借り入れする際には、自身の収入により金利が異なります。

ex.出来るだけ金利の少ないところで借りようとするとある程度の高収入が条件となるetc…

私ピロシキの経験や、周りの不動産投資をしている知人からのお話ですと、年収300~400万円の方でも中古マンション投資で運用当初から利益を上げられるような金利で銀行からの借り入れも可能となるようです。

まとめ

自分の投資カテゴリーの中にこのような「守りの投資」を入れておくことで、「攻めの投資」カテゴリーの資金に万が一があった時に、短期での資産の大幅な減少を防ぐことが出来る安心した資産運用が可能になります。

※「攻めの投資」のひとつであるエクシア合同会社への投資についても記事を書いています。

【エクシア(EXIA)合同会社】色々投資してみて一番の配当はココでした。

よろしければこちらの記事も合わせてご覧ください。